하.. 내집마련.. 거기까지는 아니더라도 일단 전세나 월세라도 먹고잘곳을 구하는데 도움이 되려나요… 단비가 내려줄런지.. 9월 이사철을 앞두고 정부가 전월세 시장 안정을 위한 종합 대책을 내놨습니다.
우리 서민들은 이번 8.28 전월세대책으로 인해 조금이라도 희망이 보일까 기대를 걸고 있는데요… 6억원 이하 주택의 취득세를 1%로 영구 인하하고 4.1대책 입법을 지속 추진해 매매시장을 활성화하는 한편 임대주택 공급량을 활성화하는 방안 등이 포함되어있습니다.
이번 8.28 전월세대책 취지는 인위적인 규제가 아닌 시장을 통해 자연스럽게 이루어지는 공급 수요 안정과 전세 월세난을 해소하고자하는것이라고 합니다. 하지만 언제나 부동산 대책은 정부가 처음 시작한 취지대로 된적이 거의 없죠.
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8.28 전월세대책
우선 이번 8.28 전월세대책에 대해서 자세하게 알아보도록 하죠.
정부는 최근의 전셋값 상승은 매매시장 부진에 따른 전세수요 증가, “전세 → 월세”전환이라는 임차시장의 과도기적 현상에 따른 수급 불균형이 심화된 데서 비롯된 것으로 분석하고 있습니다.
그리고 그에 따른 판단으로 아래와 같은 방안을 내놓았는데요.
전세 수급불균형 등 임차시장의 구조 변화에 대응하기 위한 개선방안으로
① 전세의 매매수요 전환을 위한 주택시장 정상화 대책 지속 추진
② 전세수급 불안 해소를 위한 임대주택 공급 확대
③ 전세값 상승, 급격한 월세 전환 등으로 인한 임차인 부담완화
등 입니다.
【 전월세 시장 안정방안 】
1. 전세수요의 매매전환 유도: 주택시장 정상화
주택시장 침체로 전세수요로 머물러 있는 주택구입 가능계층의 주택구입을 촉진하기 위해서 내놓은 방안으로는
① 4.1대책 후속법안의 차질 없는 추진
② 취득세 인하
③ 저리의 장기모기지 공급 확대 등을 추진
먼저 지난 4.1대책에서 발표한 다주택자 등 양도세 중과 폐지, 분양가상한제 신축운영, 수직증축 리모델링 허용 등 핵심법안을 신속히 처리하여, 위축된 시장심리 회복을 지원하며
취득세율도 현행 9억이하 1주택 2%, 9억초과·다주택자 4%에서6억이하 1%, 6~9억 2%, 9억초과 3%로 인하하고,
다주택자에 대한 차등 부과도 폐지키로 하였다고 하네요
8.28 전월세대책
취득세 인하에 따른 지방세수 감소액은 전액 보전하되, 구체적인 보전방안은 중앙-지방간 기능·재원 조정방안을 확정하여 9월중별도로 발표할 계획입니다.
또한 低利의 장기 모기지 공급을 확대하여 실수요자들의 주택구입 부담을 완화해 나갈 계획이며
우선 주택금융공사의 장기·고정금리 분할상환 방식의 주택 모기지 공급을 확대(‘13년 21조원 → ’14년 24조원)하고,
장기 주택모기지에 대한 소득공제 요건도 현재 무주택자가 기준시가 3억원 이하 주택을 구입할 경우에 공제를 해 주던 것을
대상 주택가액 기준을 기준시가 4억원(시가 5~6억원 상당) 이하로 상향하고,
무주택자뿐 아니라, 교체수요 지원을 위해 1주택자가 대체주택을 취득한 경우에도 과세종료일 기준으로 기존주택을 처분한 경우까지로 공제대상을 확대키로 하였습니다.
8.28 전월세대책
국민주택기금의「근로자·서민 구입자금」지원도 확대됩니다.
(‘13년 예산범위내 : 약 2조원 예상)
대출대상에 주거용 오피스텔을 포함하고, 소득요건이 완화되는데요 지금까지는 부부합산 4500만원이었으나 → 6천만원으로 상향조정 됩니다. 대상주택 가액기준(3억 → 6억이하), 대출한도(호당 1억 → 2억원)를 확대하며,
적용 금리도 현행 4% → 2.8～3.6%(소득·만기별로 차등화)로 크게 낮춰 지원할 계획이라고 합니다.
그리고 개인적으로 재미있는것은 수익,손익 공유형 대출인데요.
주택 구입자와 국민주택기금이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 조건으로 주택기금에서 1%대의 저리 자금을 지원하면서, 대출시 선택에 따라, 집값이 올랐을때 수익을 공유하거나, 집값이 떨어졌을때 손해를 공유하는 방식이 생긴다고 합니다.
수익공유형, 손익공유형 2가지 유형을 시행하며, 우선 생애최초 주택 구입자를 대상으로 '13년중 3천호부터 시범사업(수도권, 지방광역시)을 추진할 계획이라고 합니다.
8.28 전월세대책
① 수익공유형 모기지는 주택기금에서 집값의 최대 70%까지 1.5%의 모기지를 공급하고, 주택 매각시(또는 만기시), 매각차익(평가차익)이 발생할 경우 차익의 일부를 주택기금과 공유하는 방식입니다.
손익공유형과 유사하나, 시세차익 공유를 조건으로 금리부담을 크게 경감하면서 주택기금에 손실이 귀속되지 않는 것이 차이점인데요
(지원금리) 연 1.5%, (만기) 20년 원리금 균등분할 상환(1년 또는 3년 거치)(지원한도) 최대 2억원, 주택가격의 70%이내까지 지원됩니다.
② 손익공유형 모기지(Equity Loan)의 경우는 수익공유형보다 자기 자금이 더 많은 사람이 선택할 수 있습니다. 왜냐하면 주택기금이 집값의 최대 40%까지만 대출이 되기 때문인데요. 1～2%의 지분성격의 모기지를 지원하고 주택 구입자와 기금이 주택 매각손익을 공유하는 방식으로.
한마디로 집의 지분을 나누는것으로 보시면 됩니다.
8.28 전월세대책
(지분 임대료) 초기 5년 1%, 6년차부터 2%, (만기) 20년 만기 일시상환(지원한도) 최대 2억원, 주택가격의 40% 이내(손익귀속) 주택 매각(또는 만기)시 매각(또는 평가) 차익/차손 공유(지분율 비례)
금리 부담경감으로 내 집 마련이 가능해져 무주택 서민들의 주거 안정성이 제고됨과 동시에 잠재적인 집값상승 이익도 향유할 수 있어 전세수요의 매매수요 전환에도 기여할 것으로 기대하고 있다네요.
아울러, 모기지 보험(모기지보험 가입시 LTV 최대 85%까지 대출가능)의 가입대상을 현행 무주택자·1가구 1주택자에서 다주택자까지 확대(1년간 한시 적용)할 계획이라고 합니다.
8.28 전월세대책 - 에휴 이러나 저러나 우리 서민들은 항상 고민~
그리고 이사철을 맞이해서 임대주택 푼다고 하는데, 에휴 이런건 너무 들어서 이젠 확실하게 체감되기 전까지는 못믿겠어요
3. 전월세 수급불균형 완화를 위한 임대주택 공급 확대
기존주택 매입·전세임대를 하반기에 집중 공급(9~12월중 총 2.3만호, 수도권 1.3만호 목표)하고,
LH가 보유중인 ‘준공후 미분양주택’ 2천호를 9월부터 임대주택으로 활용해 나갈 계획이라고 합니다. 현재 전세전환 가능물량 : 연내 1.3천호 + ‘14년 상반기 680호 → 총 약 2천호라고 하는데요
2천호 풀어서 뭐하자는건지 –_-;;;;; 라고 생각했는데 좀 더 푼다고 하네요
전월세대책
봄, 가을철이 가장 이사가 많은 시기라 이번 가을 이사시기에 맞춰 하반기 공공주택 입주를 1～2개월 (조기입주 물량 1.6만호) 앞당겨 공급하기로 한다고 합니다 두고봐야죠.. 지금까지 공급안정을 위해서 대폭 늘리겠다 대폭 내놓겠다 말한거만 다 모아도 전국민 내집 하나씩 가지고 있을듯..
그리고 장기적으로 연 11만호의 공공임대주택을 지속 공급하고, 특히 도심내 소형 임대수요 충족을 위한「행복주택」건설을 지자체 및 주민설득 절차를 거쳐 추진할 계획이라고 합니다만… 나중일은 나중일입니다. 이런 장미빛 약속은 믿으면 실망만 하니 그냥 나중에 되면 되나보다.. 하고 생각하는게 정신건강에 좋습니다.
그리고 매입임대사업자가 5년 이상 임대시, 6년째부터 장기보유특별공제율을 확대 적용(매년 현 3% → 5%, 10년간 최대 30% → 40%)하고, 일정 요건 충족시 소형주택 임대사업자의 임대소득에 대한 소득세ㆍ법인세 20% 감면할 계획이라고 하니 임대하시는분들 참고하세요
3. 서민·중산층 전월세부담 완화
서민·중산층의 전월세 부담완화를 위한 방안도 강화됩니다.
먼저, 월세 전환에 따른 월세 세입자의 주거비 부담 완화를 위해 공제율을 현행 50% → 60%로, 소득공제한도는 현행 연 300만원→ 500만원으로 확대되는데요.
저소득층 월세부담 완화를 위한 주택바우처는 금년말까지 사업모델을 구축하고, 내년중 시범사업을 거쳐 내년 10월부터 본격 시행한다고 합니다.
저소득층의 전세부담 완화를 위해서 주택기금에서 지원하는 저소득가구(최저생계비의 2배 이내) 전세자금 지원요건도 완화됩니다.
수도권 과밀억제권역의 경우 보증금한도를 기존 1억원에서 1.2억원까지, 대출한도는 5.6천만원에서 8.4천만원까지 늘어난다.
임차보증금 미반환 불안으로부터 임차인을 보호하기 위한 방안도 생긴다고 합니다. 이번에 이것저것 대폭 생기긴 하는데 다 추진할 수 있을지-_-; 먼저, 주택임대차보호법상 우선변제권 적용대상 보증금 가액기준과 우선변제액 확대를 추진키로 하고 9월중 주택임대차위원회 의결을 거쳐 지역별 대상금액 등을 구체적으로 확정하고, 주택임대차보호법 시행령 개정절차를 거쳐 내년 1월부터 시행할 계획이라고 하네요.
예를 든다면 : (서울)보증금 7.5천만원, 우선변제금 2.5천만 → 9천만～1억, 3～3.4천만
전월세대책
또한 계약 종료 후 임차보증금 미반환시, 임대인을 대신해 보증금을 상환하는 공적 보증 프로그램을 신설(대한주택보증)하고, 시중(서울보증보험) 전세금보장보험의 가입대상을 확대하고 보험요율을 인하(10% 내외)할 계획입니다.
4. 가을 이사철 임차인 애로 해소 등
임대차 관계의 예측가능성을 높이고, 임차인 보호와 분쟁방지 예방 제고를 위해 법무부가 마련한 “표준임대차 계약서” 홍보를 강화하고,
주요내용 : ‘선순위권리관계 확인’, ‘대항력과 우선변제권 확보방법’ 등 계약 체결시부터 종료시까지 반드시 확인해야 할 사항과 수선 등 비용부담 원칙명시
공인중개사협회, 지자체 등을 통해 홍보 강화
LH에서 운영중인 ‘전월세 지원센터’를 통한 상담서비스 등을 강화하는 한편, 이사철 불공정 중개 행위에 대한 집중단속으로 세입자 피해를 예방키로 했습니다.
8.28 전월세대책
8.28 전월세대책 대해 반대 의견도 있습니다. 이번 8.28 전월세대책은 서민들을 위한 전월세대책이 아니며, 매매활성화 대책이라고 꼬집는 전문가도 있는데요. 서민들을 위한 전월세대책에 대한 비중은 적으며, 오히려 부동산 활성화와 임대인을 위한 대책 비중이 더 크다는 말도 있습니다.
아래는 CBS라디오에 나온 단국대 조명래 교수의 8.28 전월세대책 관련 인터뷰 내용입니다.
| ◆ 조명래> 전월세 문제란 것은 결국은 집이 없는 사람의 문제입니다. 지금의 우리나라 주택시장 상황에서는. 그런데 지금 정책은 매매시장의 활성화거든요. 그러니까 소유를 위한 주택 거래를 활성화해서 거기서 덤으로 전월세 주택이 나오면 세입자들이 쉽게 들어가 살 수 있도록 하는 그런 에둘러가는 정책입니다. 그래서 돈을 갖고 있는 사람이 집을 더 많이 사서 전세월세 주택으로 놓고. 또한 돈이 없더라도 돈을 빌려줄 테니까 전세 살지 말고 집을 사라. 이렇게 되면 전세수요를 줄여낸다는 것입니다. 그렇기 때문에 이건 대체로는 임대인 혹은 집을 살 수 있는 사람, 매매주택을 이런 것을 대상으로 한 정책이다 이렇게 봐야 되겠죠. ◇ 정관용> 취득세 내려줄 테니 돈 있는 분들 집 더 사세요. 그래서 전세 놓고 월세 놓으세요. 그러면 공급이 늘어날 것이고, 그렇죠? ◆ 조명래> 네. ◇ 정관용> 그다음에 지금 전세를 살려고 하시는 분들, 돈 조금만 더 여유 있으시면 우리가 더 빌려드릴 테니까 집을 사세요, 그냥. 그러면 전세에 대한 수요가 줄어든다 이 말이군요? ◆ 조명래> 네. 그런데 현실적으로 그 가정이 지금 안 맞는 게 문제입니다. ◇ 정관용> 왜요? ◆ 조명래> 왜냐하면 유사한 정책이 지난 MB정부 때 5년간 계속 실시되어 왔던 것이죠. 부동산주택시장이 침체되니까. 전월세 문제까지 포함해서요. 이게 매매거래 활성화를 통한 여러 가지 정책을 내놨던 겁니다. 결과론적으로 은행에서 돈을 더 빌려서 집을 사면 거래가 활성화되면 집값도 안정되고 전월세 문제도 해결되고라는 그런 일종의 전제를 가지고 정책을 폈는데. ◇ 정관용> 그렇죠. ◆ 조명래> 밑의 시장의 이 흐름은 기본적으로 그 동안 40년 동안 지속적으로 올랐던 주택가격이 떨어지는 하향 안정화되는. 일반 물가로 돌아오는 그런 경향이 있었던 것이죠. 따라서 시장에서는 이미 가격이 떨어지는데 정부는 자꾸 올리기 위해서 부추겨서 집을 사도록 했던 겁니다. 그 결과는 결국은 부채 끼고 집을 샀지만 집값 떨어지니까 실물경제 가치도 또 떨어지고 있고요. 그렇게 해서 하우스푸어가 많이 나타나고. 그다음에 전월세 문제를 소홀하게 다룸으로써 전월세 문제는 한편에서는 더 악화되는. 그래서 4.1대책도 이 정부 들어와서, 이미 4.1일날 내놓은 대책도 대개 비슷한 기조였습니다. 그 대책 이후에 일정하게는 반짝 거래활성화가 이루어졌습니다만. 전월세 문제해결에는 전혀 도움이 안 됐습니다. 그래서 이미 거래활성화를 통해서 매매시장과 임대시장이 이미 어느 정도 분리되어 있는 상태에서는 매매시장의 활성화의가 그대로 임대차시장의 안정화로 이어지지 않는 그런 우리나라 시장구조 상황이 이미 만들어져 있다고 봐야 됩니다. ◇ 정관용> 알겠습니다. 그런데 시장 전문가들이 일부 획기적 내용이 있다. 지금까지 나온 대책 중에 가장 효과가 있을 것이다라고 평가하는 내용도 있다고 아까 처음에 전제하셨잖아요? ◆ 조명래> 네. ◇ 정관용> 그게 어느 대목이죠? ◆ 조명래> 장기 모기지제도고요. 그러니까 국민주택기금에서 생애최초 주택구입자들이 주택을 매입하면 물론 일정 액수 이하의 주택을 구입을 하면 그 이자율을 1%로 해서 10년까지 대출해 주겠다. 그러니까 장기저리 모기지제도인데. 여기에서 크게 두 가지가 유형이 이번에 제시됐습니다. 이걸 획기적이라고 하는데. 우선은 이자율이 상당히 낮고요. 1% 내지는 2%까지 되고. 그다음에 수익공유형과 손익공유형 이 두 가지, 우리가 쉽게 쓰지 않는 표현인데요. 쉽게 말씀드려서 집값 70%까지 빌려주고 이자율을 1.5%로 해서 20년까지 갚는 것으로 하는데. 그렇게 해서 나중에 집을 처분해서 수익이 생기면 국민주택기금하고 그다음에 집주인이 같이 공유하는. ◇ 정관용> 나눠 갖자, 그거죠? ◆ 조명래> 네. 그게 이자를 적게 해 주는 반면에 이익이 생기면 함께 공유하자. 이런 것이 수익공유형 모기지고요. 반면에 집값이 떨어질 수도 있습니다. ◇ 정관용> 그렇죠. ◆ 조명래> 그렇게 해서는 너무 많이 빌려주면 안 되니까. 국민주택기금에서 집값의 한 40%까지 빌려주고, 이자를 한 1~2%까지 책정해서 20년 안에 갚는 겁니다. 그 경우 처분을 해서 손해가 발생하거나 이익이 발생하면 지분별로 나눠 갖는. 이런 측면에서 상당히 획기적인 그런 금융프로그램이라고 볼 수 있는데요. 사실 영국에서는 모기지제도가 이미 오래전부터 있었는데. 지금 문제는 두 가지입니다. 우선은 집값 하락이 계속 걱정되는 그런 상황입니다. 그렇게 해서 어떤 형태든 간에 이 대출을 일으켜서 집을 사도록 하는 것은 지금까지 우리가 논의했던 하우스푸어 문제를 다시 또 양산할 수 있는 그런 문제가 있고요. 그다음에 또 하나는 이 기금이 국민주택기금입니다. 다시 말씀드려서 국민의 혈세 등을 끌어들여서 만든 일종의 기금인데. 이 기금을 집을 사는데 대출금으로 주기보다는 저는 지금 전월세 문제 안정화에 가장 중요한 것 중의 하나가 전월세 주택 공급이라고 저는 보고 있거든요. 그래서 이 비용을 이 기금의 임대주택을 공급하는 재원으로 활용하는 것이 사회적으로 옳다고 보고 있습니다. 그래서 이게 인위적으로 거래활성화를 위해서 사실은 사회적 기금이라고 할 수 있는 국민주택기금까지 집을 사도록 대출해 주는 것은, 물론 거기다 또 손해와 이익을 함께 공유하는 국가와 공공기관과 그다음에 일반 소비자들이 하는 것은 너무 과도한 그야말로 거래활성화를 위한 그냥 대책에 급급하지 않는 것이냐 이렇게 생각됩니다. ◇ 정관용> 알겠습니다. 그렇다면 조 교수님이 생각하실 때 제대로 방향을 잡는 전월세 대책은 뭐여야 됩니까? 조금 아까 말씀하신 임대주택 공급을 확대하자, 이런 것. 그건 아마도 공공임대주택 이렇게 되겠죠. ◆ 조명래> 공공임대. 사실 우리나라가 OECD 국가들하고 비교하면요. 세 가지 중요한 우리 주택시장 특징이 있습니다. 첫 번째는 자가 비율이 우리나라가 OECD 국가 중 가장 낮고요. 그다음에 공공임대주택의 비율이 가장 적습니다. 그다음에 또 하나는 우리나라의 전체 가구 중에 만 55% 이상이 임차가구입니다. 그러니까 집이 없이 그냥 세 들어 사는 분들인데. 전체로 친다면 한 800만 가구 정도 됩니다. 그러니까 800만 가구 중에서 한 150만 호가 정부에서 공급한 단지, 장기 임대주택이고. 나머지는 다 민간임대주택에서 살고 있습니다. 민간임대주택을 방치하는 나라가 OECD 국가 중에 우리나라뿐입니다. 그래서 매매시장과 전월세시장이 어느 정도 단절되어 있는데요. 가량 전세 끼고 집을 사는 그런 시대는 아닙니다. 따라서 아무리 정부에서 지원을 해줘도 집을 살 수 없는 가구가 전체의 50~55% 정도 된다는 것이죠. ◇ 정관용> 그러니까 계속 임대시장에 있지. 매매시장에 들어올 여력이 없는 분들이다? ◆ 조명래> 네, 그래서 매매활성화 대책이라는 것이 계층적으로 본다면 상당히 제한적이죠. 이제는 전월세 문제는 매매시장을 활성화하는 게 아니라 방치된 임대주택시장을 안정화시켜야 됩니다. ◇ 정관용> 그러니까 매매활성화 대책 이거는 방향이 잘못됐고, 임대주택 공급을 확대해야 되고. ◆ 조명래> 그리고 가격 안정화입니다. 전월세 상한제. ◇ 정관용> 그리고 OECD 전체 평균으로 봐서 우리 공공임대가 너무 적다는 것 때문에 공공임대를 확대시켜야 되는 것이고. 가격 안정화를 위해서는 전월세 상한제 이런 거를 좀 도입할 필요가 있다? ◆ 조명래> 저는 적정임대료, 공정임대료. 시장물가와 연동된 그런 것으로 가져가게 되면 굳이 시장의 원리에 어긋나지 않고 우리 세입자들의, 그러니까 주거권자들의 주거 안정을 도모하는데 저는 결정적으로 도움이 된다고 봅니다. ◇ 정관용> 전월세 상한제가 말이죠? ◆ 조명래> 네. ◇ 정관용> 알겠습니다. 오늘 여기까지 말씀 들을게요. 고맙습니다 |
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